← Guide de l’acheteur

Comment financer l’achat d’un terrain et la construction d’une maison neuve ?

Une construction neuve ne se finance pas comme l’achat d’une maison existante. La banque ne verse pas la somme d’un coup : elle procède par déboursés progressifs, en versant des tranches à mesure que le chantier avance, chaque tranche étant validée par la visite d’un évaluateur agréé. Il faut aussi prévoir une mise de fonds plus élevée, surtout si le terrain est acheté séparément.

Voici comment le financement fonctionne réellement, étape par étape.

Qu’est-ce qu’une hypothèque par déboursés progressifs ?

C’est un prêt versé en tranches plutôt qu’en un seul montant. Chaque tranche correspond à une phase du chantier, par exemple la fondation, la charpente et la fermeture de l’enveloppe, puis la finition.

Avant de libérer chaque tranche, l’institution financière fait visiter le chantier par un évaluateur agréé, qui confirme l’avancement réel des travaux. C’est ce qui protège la banque, mais c’est aussi ce qui impose un rythme au projet : tant que l’étape n’est pas constatée, l’argent ne sort pas.

Conséquence pratique : il faut de la liquidité entre les déboursés, parce que les fournisseurs et les sous-traitants se font payer avant que la banque n’ait constaté l’étape.

Qu’est-ce que la retenue de 15 % ?

À la fin des travaux, une retenue d’environ 15 % du montant est conservée pendant environ 35 jours.

Cette retenue existe pour protéger contre les hypothèques légales de la construction, c’est à dire les recours qu’un fournisseur ou un sous-traitant impayé peut inscrire contre la propriété. Elle est libérée une fois ce délai écoulé sans réclamation.

C’est un montant important à anticiper, parce qu’il arrive au moment précis où vous voulez emménager.

Combien faut-il de mise de fonds ?

Cela dépend du montage.

• Terrain vacant acheté seul : les institutions financent difficilement un lot vacant. Attendez-vous à une mise de fonds d’environ 35 %, souvent avec une garantie collatérale.
• Projet d’autoconstruction : la mise de fonds se situe généralement entre 25 % et 35 % du montant total. On demande aussi d’être propriétaire du terrain ou d’avoir une offre d’achat valide, des plans détaillés, et une expérience en construction ou un chargé de projet.
• Projet clé en main avec un constructeur : les conditions sont généralement plus souples, parce que la banque finance une maison bâtie par un entrepreneur accrédité plutôt qu’un chantier géré par un particulier.

C’est une des raisons pour lesquelles acheter le terrain et la construction ensemble simplifie le dossier : la banque évalue un projet complet avec un prix connu et un échéancier, plutôt qu’un terrain sans maison.

Quelle réserve faut-il prévoir en plus ?

Une règle prudente est de garder environ 15 % du budget total en marge de manœuvre, en plus de la mise de fonds.

Cette réserve absorbe les imprévus qui sont normaux sur un terrain non desservi : un forage de puits plus profond que prévu, du roc à l’excavation, un système septique surélevé imposé par le test de sol. Ce ne sont pas des surprises exotiques, ce sont les trois plus fréquentes.

Peut-on utiliser le RAP ou le CELIAPP ?

Oui, ces programmes s’appliquent à une construction neuve destinée à être votre résidence principale, aux conditions habituelles de chaque programme.

Comme les règles changent d’une année à l’autre et dépendent de votre situation, faites valider les montants exacts par votre institution financière ou votre courtier hypothécaire avant de bâtir votre budget dessus.

Quels frais oublie-t-on presque toujours ?

• La taxe de bienvenue, environ 5 000 $ à 7 000 $ sur une propriété de 500 000 $ dans les Laurentides. Elle arrive quelques mois après la signature.
• Les frais de notaire, pour l’achat du terrain puis pour le financement.
• L’évaluation agréée, facturée à chaque déboursé dans plusieurs cas.
• Les intérêts pendant le chantier, payés sur les sommes déjà déboursées alors que vous habitez encore ailleurs. Sur un chantier de 12 mois, ce n’est pas négligeable.
• Les taxes de vente sur la construction, dont une partie peut faire l’objet d’un remboursement pour habitation neuve selon votre situation.

Comment préparer son dossier ?

Trois choses accélèrent tout :

1. Une préautorisation obtenue avant de visiter des terrains, pour connaître votre marge réelle.
2. Un contrat de construction clair, avec un prix et un échéancier. C’est le document que la banque veut voir.
3. Un constructeur accrédité par l’organisme de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ce qui rassure l’institution et conditionne parfois l’offre.