Les règles d’urbanisme à connaître avant de construire dans les Laurentides
Avant de bâtir, cinq règles déterminent ce qui est possible sur un terrain : le zonage municipal, la bande riveraine de 10 à 15 mètres le long des lacs et cours d’eau, la protection des milieux humides, le règlement sur l’abattage d’arbres et les marges de recul. Ces règles sont municipales, ce qui veut dire qu’elles changent d’une ville à l’autre, parfois d’un secteur à l’autre dans la même ville.
Voici ce qu’elles impliquent concrètement.
Le zonage : ce que vous avez le droit de bâtir
Le zonage détermine l’usage autorisé, soit résidentiel, commercial, villégiature ou agricole, ainsi que la superficie minimale du lot, la hauteur maximale du bâtiment et parfois le style architectural.
Deux points surprennent souvent les acheteurs dans les Laurentides :
- Un terrain zoné villégiature n’autorise pas nécessairement une résidence principale à l’année.
- La location à court terme est encadrée par la municipalité et n’est pas permise partout. Dans nos propres développements, certains secteurs la permettent et d’autres non. Si votre projet inclut la location saisonnière, appelez-nous avec le terrain qui vous intéresse : nous vous donnerons la réponse exacte avant que vous achetiez.
La seule réponse fiable vient du service d’urbanisme de la municipalité, par écrit.
La bande riveraine : la règle la plus stricte
La Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables prévoit une bande de protection riveraine de 10 à 15 mètres selon la pente du terrain.
Dans cette bande, la végétation est protégée et la construction est généralement interdite. On ne coupe pas le gazon jusqu’à l’eau, on ne déboise pas pour dégager la vue, et on n’y installe pas de bâtiment accessoire sans autorisation.
Les municipalités doivent intégrer ces exigences minimales à leur réglementation, et plusieurs municipalités des Laurentides vont plus loin que le minimum provincial. Sur un terrain riverain, cette bande peut retrancher une partie importante de la surface constructible, ce qui change complètement l’implantation de la maison.
Les milieux humides
Un milieu humide sur un terrain restreint fortement, parfois complètement, la possibilité de construire à cet endroit. Sa présence n’est pas toujours évidente à l’œil, surtout en été.
C’est une des raisons pour lesquelles une caractérisation du terrain se fait avant l’achat. Découvrir un milieu humide après la signature transforme un terrain constructible en terrain de contemplation.
L’abattage d’arbres : permis obligatoire
Plusieurs municipalités et MRC des Laurentides encadrent la coupe d’arbres par règlement, y compris sur un terrain privé et y compris pour dégager une vue.
Les amendes prévues par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme peuvent atteindre 200 $ par arbre abattu illégalement. Sur un déboisement mal planifié, l’addition monte vite.
En pratique, on déboise l’empreinte de la maison, l’aire de service, le champ d’épuration et le chemin d’accès, avec le permis approprié. Le reste de la forêt est ce qui donne sa valeur au terrain, alors la conserver n’est pas seulement une obligation, c’est aussi un choix financier.
Les marges de recul
Les marges de recul fixent la distance minimale entre la maison et chacune des limites du terrain, soit l’avant, l’arrière et les côtés.
Combinées à la bande riveraine et à la distance obligatoire d’environ 30 mètres entre le puits et le champ d’épuration, elles réduisent parfois la zone constructible à une surface étonnamment petite. C’est exactement pour cette raison qu’un plan d’implantation se fait tôt : il montre où la maison peut réellement se poser, une fois toutes les contraintes superposées.
Quels permis faut-il, et combien coûtent-ils ?
Pour une construction neuve sur un terrain non desservi, il faut généralement :
- un permis de construction,
- un permis pour l’installation septique,
- une autorisation pour le captage d’eau,
- un permis d’abattage d’arbres,
- parfois un certificat d’autorisation pour les travaux en pente ou près d’un cours d’eau.
L’ensemble coûte habituellement de 200 $ à 600 $, mais ce n’est pas le coût qui compte, c’est le délai. Prévoyez plusieurs semaines, davantage au printemps.
Comment vérifier tout ça sans être expert ?
Trois démarches couvrent l’essentiel :
- Appeler le service d’urbanisme de la municipalité avec le numéro de lot en main, et demander une confirmation écrite de l’usage autorisé.
- Faire caractériser le terrain avant l’achat, ce qui couvre le sol, les milieux humides et la ligne des hautes eaux s’il y a un plan d’eau.
- Rendre l’offre d’achat conditionnelle à ces vérifications.
Terrains à vendre par ville
Ce que ça change d’acheter dans un développement planifié
Dans un développement planifié, ces questions ont été réglées en amont : le lotissement a été approuvé par la municipalité, les usages sont confirmés, et l’implantation des maisons tient déjà compte des bandes riveraines, des marges et des installations.
Chez Invesco Habitation, les terrains sont vendus avec la construction, ce qui veut dire que la conformité n’est pas un risque transféré à l’acheteur. Nous développons à Saint-Sauveur, Morin-Heights, Sainte-Adèle, Saint-Adolphe-d’Howard, Piedmont et Mille-Isles.